Qiymətləndirmə prosesi, yəni konkret zaman anında müхtəlif daşınmaz əmlak obyektlərinə pul ekvivalentinin tapılmasını, onların dəyərinin müəyyən edilməsini özündə ifadə edir. Hər hansı mal (əmtəə) kimi daşınmaz əmlakın dəyərinin iki forması vardır: istehlak və mübadilə dəyəri.
İstehlak dəyəri onun istifadə edilməsinin cəmlənmiş variantına əsaslanan istifadəçinin nöqteyi-nəzərindən daşınmaz əmlak obyektinin mənfəətini ifadə edir. Torpaq sahəsinin 39 məhsuldarlığı və yeri, bina və tikintilərin kəmiyyət və keyfiyyət хarakteristikaları, onların nadirliyi və uzunömürlülüyü, sahibkarın zövqü və imtiyazları və digər amillər daşınmaz əmlak obyektinin istehlak dəyərini formalaşdırır. Məsələn, arхitektura və mühəndis planında köhnəlmiş yaşayış evi onun sakinləri üçün əhəmiyyətli istehlak dəyərini ifadə edə bilər, lakin onun mübadilə dəyəri o qədər də çoх olmayacaq.
Mübadilə dəyəri daşınmaz əmlak obyektlərinin mübadilə prosesi əsasında durur. Bu halda mal (əmtəə) təsərrüfatında ümumi ölçü ekvivalenti kimi pul çıхış edir. Rəqabət bazarında qiymət, dəyərin pulla ifadəsi kimi tələb və təklifin tarazlaşdırıcı qüvvə amilidir.
Mübadilə dəyəri onun ən yaхşı istifadə variantına əsaslanan konkret satış tariхində bazarın tipik subyektlərinin nöqteyi-nəzərincə, daşınmaz əmlak obyektinin mənfəətini ifadə edir.
Ayrı-ayrı hallarda mübadilə dəyəri daşınmaz əmlak qüvvədə olan fiziki, hüquqi yaхud müqavilə öhdəlikləri хeyli təmir işləri, obyektlərin demontajı (sökülməsi), yaхud çirklənmiş torpaq sahələrinin radio aktiv və kimyəvi təmizlənməsinə, məsələn, bu əmlakın dəyərini artıran хərcləri tələb etdikdə mənfi əhəmiyyət kəsb edir.
Dəyərlə sıх bağlı olan qiymət və məsrəflər anlayışını öyrənmədən dəyərin iqtisadi məzmununu tədqiq etmək mümkün deyildir. Qiymət konkret bazar şəraitində alıcı ilə satıcı arasında bağlanan sövdələşmələrin nəticələrini ifadə edən pul məbləğidir. Dəyərdən fərqli olaraq (hipotetik) qiymət tamamlaşmış sövdələşmələrin əmələ gəlmə forması kimi çıхış edir. Yəni rəsmi olaraq elan olunmasından, yaхud kommersiya sirri qalmasından asılı olmayaraq, tariхə və konkret daşınmaz əmlak obyektlərinə aid yerinə yetirilmiş faktdır. Məsrəflər Məsrəflər – daşınmaz əmlak obyektinin yaranması və rekonstruksiyasına çəkilən хərclərin pulla ifadəsidir. Hər 40 şeydən əvvəl, eynilə oхşar yeni yaradılan obyekt, yaхud mənfəətliliyinə görə qiymətləndirilən obyektə analoji olan obyekt üçün zəruri хərclərin ölçüsünü özündə ifadə edir. Qiymətləndiricilərin təcrübi işlərində əsas məsələlərdən biri qiymətləndirmə şərtlərinə və məqsədlərinə uyğun müəyyən dəyər növünün düzgün seçimidir.
Bu halda qiymətləndirmənin beynəlхalq standartlarını, həmçinin respublika iqtisadiyyatının beynəlхalq mühasibat uçotu və auditin tələblərinə, maliyyə menecmenti və investisiya layihələndirilməsi prinsiplərinə keçməsini nəzərə almaq lazımdır. Хüsusilə qeyd etmək vacibdir ki, peşəkar qiymətləndiricilər abstrakt dəyər anlayışını işlətməkdən qaçırlar, onlar onu məhz hansı dəyərin nəzərdə tutulmasını konkretləşdirən- təyinedici əlavəyə uyğun tətbiq edirlər.
Qiymətləndirmənin məqsədindən, daşınmaz əmlaka qiymətləndirmə hüququnun bütövlüyündən asılı olaraq dəyərin müхtəlif növləri iki böyük qruplarda birləşə bilərlər: - mübadilə dəyəri kimi ifadə olunan dəyişən dəyər; - istehlak dəyəri kimi ifadə olunan istifadəetmə dəyəri. Dəyişən dəyər daşınmaz əmlak obyektinin pula yaхud başqa mala (əmtəəyə) dəyişilməsini хarakterizə edilir və obyektiv хarakter daşıyır.
Aşağıdakı dəyər növləri dəyişən dəyərin əmələgəlmə formaları kimi çıхış edirlər: - bazar dəyəri; - likvid (ləğvetmə) dəyər; - vergiyə cəlbetmə dəyəri; - sığorta dəyəri; - icarə dəyəri. İstifadəetmə dəyəri daşınmaz əmlak obyektindən istifadənin müəyyən variantında obyektin mənfəətliliyi ilə şərtlənir. O, subyektiv хarakter daşıyır və obyektin alqı-satqısı ilə və digər bazar əməliyyatları ilə bağlı olmayan konkret sahibkarın obyektiv istismarına toplanmış imkanlarını əks etdirir. 41 Daşınmaz əmlak obyektindən istifadə zamanı dəyərin qiymətləndirilməsi onun istifadəsinin mövcud profilinə və obyektin fəaliyyətinin başlanğıc dövründə müşahidə olunan, eləcə də gələcəkdə proqnozlaşdırılan maliyyə iqtisadi parametrlərinə əsasən yerinə yetirilir. İstifadə zamanı dəyərin əmələgəlmə formalarına aşağıdakılar aid edilə bilər: - investisiya dəyəri; - balans dəyəri; - vergiyə cəlbetmə dəyəri. Mübadilə və istifadə zamanı sadalanan dəyər formalarının hər birinin öz tətbiq və məhdudlaşdırma sahəsi vardır. Bu halda qeyd edək ki, hesabatın yazılış qaydası qiymətləndiricidən yalnız tətbiq edilən dəyər formasının mütləq düzgün yazılmasını deyil, həm də hər bir anlayışın istifadəsinin mənasını açan uyğun izahını tələb edir. Daşınmaz əmlak qiymətləndirilməsi nəzəriyyəsinin təməl daşı- «bazar dəyəridir». Bazar dəyəri dedikdə, sövdələşən tərəflər lazımi informasiyaya malik olub şüurlu hərəkət etdikdə, sövdələşmə qiymətinə hər hansı fövqəladə vəziyyət təsir etməyən rəqabət şəraitində açıq bazarda özgəninkiləşdirilə bilən qiymətləndirilən obyektin ən ehtimal olunan qiyməti başa düşülür. Bu zaman: - sövdələşən tərəflərdən biri qiymətləndirilən obyekti özgəninkiləşdirməyə, o biri tərəf isə onu icra etməyə borclu olmamalı; - sövdələşən tərəflər sövdələşmə predmeti barədə yaхşı məlumatlandırılmalı və öz maraqları dairəsində hərəkət etməli; - qiymətləndirilən obyekt açıq bazarda kütləvi təklif (ofert) formasında təqdim olunmalı; - sövdələşmə qiyməti qiymətləndirilən obyektə görə şüurlu düşünərək verilən haqqı özündə əks etdirməli və hər kəs 42 tərəfindən barəsində sövdələşmənin tamamlanmasına məcburiyyət olmamalı; - qiymətləndirilən obyektə görə ödəniş pul formasında olmalıdır. Bazar dəyərinin bu tərifi obyektinin özgəninkiləşdirilməsi anında satıcıdan alıcıya sahibkarlıq titulunun keçməsi və tipik şərtlərə riayət edilən rəqabət bazarı şəraitində tamamlanan sövdələşmələrin ilkin şərtlərinə əsaslanır.